Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei Verträgen mit nahen Angehörigen
Oft werden Wohnungen an Angehörige zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Marktmiete überlassen. Eine solche verbilligte Vermietung ist steuerlich vorteilhaft, weil einerseits nur geringere Mieteinnahmen versteuert werden müssen und andererseits die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten im Rahmen der Einkommensteuererklärung abziehbar sind. Seit 2012 sind die Aufwendungen nur dann in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, wenn die vereinbarte Miete 66 % bzw. zwei Drittel der ortsüblichen Marktmiete beträgt, was sich § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes ergibt. Das bedeutet: Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, sind die Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar.
Dabei stellt sich die Frage, ob beim Vergleich von „vereinbarter Miete“ und „ortsüblicher Marktmiete“ die Kaltmiete oder die Warmmiete maßgebend ist.
Die Finanzverwaltung geht davon aus, dass die „ortsübliche Marktmiete“ die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung umfasst. Zu den nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart. Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nach nicht dazu. Es wird also die gezahlte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen.
Nun hat das Finanzgericht Düsseldorf am 22.06.2015 gegen die Finanzverwaltung entschieden, dass bei der vergleichbaren „ortsüblichen Marktmiete“ die zu entrichtenden Betriebskosten nicht in die Vergleichsrechnung einbezogen werden dürfen. Denn der örtliche Mietspiegel beziehe sich üblicherweise auf die ortsübliche Nettokaltmiete. Daher sei nur auf die vereinbarte Nettokaltmiete und die ortsübliche Nettokaltmiete abzustellen.
Diese Berechnungsmethode mit Kaltmieten ist für Vermieter ungünstiger als die Berechnung mit Warmmieten. Die Einbeziehung der Betriebskosten ist vorteilhaft, da die umlagefähigen Kosten im Vergleich zur Kaltmiete einen beachtlichen Kostenteil ausmachen und auch bei einer verbilligten Überlassung regelmäßig komplett vom Mieter getragen werden. Jetzt muss der Bundesfinanzhof klären, ob für die Vergleichsrechnung die Nettokaltmiete oder die Warmmiete maßgebend sind.
Autor: Karsten Fiedler am 16. Feb 2016 16:01, Rubrik: Allgemein, Steuerliches,
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